La Caparra Confirmatoria
Le fasi di compravendita di un immobile sono molto delicate, per questo è importante che le figure coinvolte, venditore e acquirente, siano tutelate nel caso in cui l’accordo non giungesse a termine.
L’IMPORTANZA DEL CONTRATTO PRELIMINARE
L’acquirente dovrebbe sincerarsi della titolarità dell’immobile, della sua legittimità amministrativa assicurandosi che non sia gravato da ipoteche e verificare che le informazioni fornite dal venditore siano corrette. Anche il venditore dovrebbe assicurarsi che l’acquirente sia effettivamente solvibile nei suoi impegni. Il contratto preliminare di acquisto agisce come garanzia degli adempimenti con lo scopo di salvaguardare i diritti delle parti coinvolte.
Il preliminare è perciò il primo passo verso l’accordo di una compravendita immobiliare e di prassi – e fortemente consigliato – prevede la dazione da parte del promissario acquirente al promittente venditore di una caparra confirmatoria (“confirmatoria” perché va a confermare l’esistenza di un contratto); la caparra è l’elemento fondamentale che tutela entrambe le parti in caso di inadempienza, fungendo da garanzia, senza l’obbligo di istruire cause giudiziarie.
COSA DICE LA LEGGE
Nel caso in cui fosse il promittente venditore a non adempiere ai suoi doveri iscritti nel contratto preliminare, il promissario acquirente avrà diritto a beneficiare del doppio della somma della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento. Se invece fosse il promissario acquirente a cambiare idea, sarà il promittente venditore ad avere il diritto di trattenere la somma della caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria è regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile che dice:
“Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
La somma versata a titolo di caparra confirmatoria è soggetta a un’imposizione fiscale pari allo 0,50%, deducibile dall’imposta di registro che andrà corrisposta al momento del rogito definitivo.
ACCONTO E CAPARRA
Caparra confirmatoria e acconto sono regolati differentemente.
L’acconto è un anticipo sul prezzo di acquisto concordato e in caso di mancata stipula dell’atto di compravendita, viene semplicemente restituito. Successivamente, a discrezione delle parti, è possibile procedere ad una richiesta di risarcimento danni per inadempienza. La caparra confirmatoria, nel caso si giungesse alla stipula dell’atto, e quindi il contratto andasse a buon fine, verrà trattata come un acconto sul prezzo di vendita.
